2008-05-26

Купить крышу просто…

В целом юридические отношения по оформлению недвижимости сводятся к подписанию договора и регистрации его в государственном органе — Центр по недвижимости. Традиционно договор подписывается и заверяется у нотариуса, после чего сдается собственно в Центр на регистрацию. Два простых действия. При этом право собственности недвижимости переходит к Покупателю только после регистрации ее в указанном центре. Данные форма и процедура оформления недвижимости внедрены в Казахстане американскими организациями в 1996–1997г. и переняты из американского права. Но именно по причине того, что право собственности переходит к Покупателю только после регистрации ее Центре по недвижимости, между сторонами сделки — Продавцом и Покупателем начинают возникать сложности. Покупатель не желает отдавать деньги до тех пор, пока не убедится, что недвижимость принадлежит ему.

С другой стороны, если недвижимость уже перешла Покупателю, то можно уже и не платить. Именно этого боится Продавец. Нужен компромисс. В самой Америке это решается посредством специализированных посреднических компаний, которые держат на своем счету денежные средства до окончания сделки. Схема выглядит следующим образом: Покупатель вносит деньги на счет посреднической компании, где они и хранятся. После успешного проведения сделки купли-продажи и регистрации недвижимости на Покупателя деньги переводятся Продавцу. Т. е., гарантом выступает третья сторона, которой, почему-то привыкли доверять американцы.

В нашем случае такие специализированные компании отсутствуют. А даже если и будут, то опять возникает вопрос доверия к ним. Не каждый захочет доверить немалые денежные средства третьей компании. Тем более, что в случае возникновения проблем выплаты данных денег Продавцу последний вынужден будет обращаться в суд. А этого не хочет никто, в виду низкой эффективности самих судов. Значит, остается надеяться на себя, или на компании по оформлению недвижимости, которые имеют авторитет на рынке недвижимости и зарекомендовали себя. При этом все равно нужны гарантии. Какого вида? Например, Покупатель передает деньги на хранение посреднической компании, а компания выдает Продавцу банковскую гарантию на эту сумму до окончания сделки.

Неплохо, когда у посреднической компании есть свое недвижимое имущество на солидную сумму. Чтобы эта компания могла отвечать имуществом или деньгами за свои ошибки, возникшие во время оформления сделки с недвижимостью.

В настоящий момент таких компаний на Казахстанском рынке недвижимости практически нет. Не желают компании рисковать своим имуществом на таком стихийном и нецивилизованном рынке.

В этих условиях нами практикуется вариант привлечения доверия путем увеличения уставного капитала компании. Есть и другие способы, защиты интересов Заказчика, хотя в каждом случае все равно идет речь о доверии. Слишком часто мы все обжигались об всевозможные банкротства и банков, и компаний, и различных фондов, чтобы доверить хоть на секунду свои деньги третьей стороне. И опасения вполне обоснованные.

Поэтому наиболее лучшим вариантом будет наличие третьей силы в виде общественной, но могучей организации. Например создание Ассоциацию вследствие объединения юридических компаний в. Тогда компании объединяют финансовые и другие средства, информацию и прочее для создания гарантированного юридического сервиса на рынке недвижимости. На основании нашего опыта и изучения рынка недвижимости в Казахстане можно резюмировать следующее:

1. Общественная организация — юридическая Ассоциация может и должна стать той третьей силой, имеющей доверие всего населения и способной решать стоящие проблемы в области недвижимости;
2. В настоящее время идет работа по объединению в Ассоциацию юридических компаний, работающих на рынке Алматы. Риэлторские компании могут занять в этом процессе свое место активного участника.

Владимир Гуков
Директор компании «Adviser»
Газета «Адвокат»

« в список