2008-05-26

Назойливая опека

В последнее время появилась заманчивая возможность покупки квартиры, машины или получения банковского кредита через так называемую ипотеку. Условие — нужно выставить банку в залог недвижимость, для обеспечения возврата кредита. Вроде все не плохо выглядит, и мы с женой решились воспользоваться этим вариантом: сдать квартиру в залог и получить кредит. Оказалось оформление документов, необходимых для кредита, требует недюжинных нервов и терпения. Это справки со всех мыслимых организаций об отсутствии передними нашей задолженности. Но самой экзотичной вехой в этом пути стало получение справки в так называемом органе опеки. Т. е., я должен получить в органе опеки разрешение на сдачу квартиры в залог. Без этого никто ничего не оформляет, по той причине, что у нас есть дети. На мой недоуменный вопрос все, в том числе и нотариусы, качали только головой — таков закон. Пришлось пойти в орган опеки за разрешением. На общение с органом опеки ушел месяц. И хотел уже бросить, да жалко потраченные на это время и некоторые деньги.

Для комиссии, которая заседает 2 часа в один день недели и 3 часа в другой день нужно собрать пакет документов. Задача комиссии вроде благородна: не допустить того, что дети залогодателя «останутся на улице». В Районо никто толком ничего не разъясняет, ссылаясь на то, что «Всё скажут на комиссии». Мне пришлось посетить 4 заседания комиссии (пару раз заседание комиссии она состояла из одной сварливой женщины), только чтобы уточнить какие документы, и в каком виде необходимо представить. И каждый раз, в надежде на заветную бумажку, я приводил с собой, как предписано, супругу и двоих детей, которые жертвовали работой и учебой.

Будучи некомпетентными, женщины старались «отфутболить» меня на следующее заседание комиссии, где возможно будут присутствовать компетентные люди. Потому, что решается архиважное дело — судьба детей. Напрашивается вопрос, а как же мы, их родители, которые этих детей содержат? Тем более, что социально неблагополучными мы не являемся.

А комиссии еще нужно предоставить нотариальную гарантию, что в случае «прогара», родственники предоставят детям жилье. И только ближайшие родственники, то есть отец, мать, родные братья и сестры. А как быть, если эти все родственники живут в Душанбе? Значит, не видать разрешения органа опеки, и, следовательно, ипотечного кредита как своих ушей. Чем и закончились мои мытарства. Скажите, почему это вообще происходит?

Получив письмо нашего читателя, редакция решила провести собственное расследование. Для этого наш корреспондент посетил несколько банков, участвующих в программах ипотечного кредитования, а также побывал в некоторых нотариальных конторах.

«Справка — разрешение органов опеки и попечительства, действительно, является обязательным документом для получения кредита» — заявил нам Илья, сотрудник кредитного отдела из «Лариба-банк».

Без него приобретаемую квартиру или дом покупатель не сможет оформить в Центре недвижимости, а, стало быть — и банк не сможет принять эту недвижимость в качестве залога. Такой же ответ мы получили и в кредитном отделе банка «Центркредит». Несовершеннолетние дети обязательно должны получать справку в органе опеки при районном акимате по месту жительства — без этого квартиру нельзя ни продать, ни заложить.

«Все это делается с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей» — объяснила нам Эльмира, сотрудница нотариальной конторы «Солейл». — Вдруг ваша семья, извините, алкоголиков и вы решили продать квартиру, а детей выбросить на улицу? Такие случаи не редкость… Поэтому предусмотрен механизм гарантий, который обеспечивает права детей на жилье. — Но откуда этот орган опеки может знать ситуацию в моей семье? Ведь он никогда с нами не общался, не имеет о нас, о наших детях никакой информации! Ведь это просто бюрократическая, бумажная «забота»! — Ну, почему же. В органе опеки от вас потребуют множество документов, из которых смогут составить определенное мнение о вашей семье и решить, разрешить вам продажу квартиры или нет.

Я обошел еще несколько нотариальных контор, и везде — в бюро «Документ — сервис», в компании «Экспресс-риэлти», нотариусы только отрицательно качали головой на мою просьбу оформить покупку квартиры без справки из органа опеки. "Таков закон! " — был их ответ, хотя назвать конкретный законодательный акт, обязывающий совершать этот бюрократический бумажный марафон, нотариусы затруднялись. «Просто сегодня без этой справки практически любые операции с жилой недвижимостью не регистрируются Центром по недвижимости» — сказал нам один из нотариусов и посоветовал не мудрить, а собирать необходимые документы. Их оказалось немало. Как мне удалось узнать в отделе опеки и попечительства Алмалинского района Алматы, в него входят:

• заявления родителей несовершеннолетних детей;
• письменное согласие детей от 10 лет и выше, заверенное директором школы, в которой они учатся;
• ксерокопии документов на квартиру (план, акт купли-продажи) и пр.;
• ксерокопии удостоверения личности родителей;
• ксерокопии свидетельства о рождении детей;
• копии свидетельства о браке или разводе.

Все копии должны подтверждаться оригиналами или нотариально заверяться. При залоге квартиры также обязательно заявление близких родственников о гарантии предоставления жилья детям покупателя, в случае, если он потеряет квартиру. В свою очередь родственник-благодетель должен предоставить: справки из КСК, документы на квартиру и т. д. Словом, одна эта справка из органа опеки требует огромных затрат сил и времени, ставя покупателя, порядочного человека и отца семейства, в унизительное положение оправдывающегося: докажи, мол, что ты не подлец и не выбросишь своих детей, как щенков, на улицу! И благо бы, гарантии от этого органа опеки были реальные, но ведь сегодня всю эту бумажную карусель со справкой ничем, кроме как формальной отпиской, не назовешь…

Чтобы прояснить ситуацию, мы попросили комментарий юристов, который и приводим ниже. Упоминание о необходимости получения разрешения из органа опеки есть в 3-х нормативных актах: В ГК РК, в Законе «О Браке и семье» и в Инструкции «О порядке совершения нотариальных действий в РК». Именно на эти документы ссылаются и нотариусы и те, кто имеет дело с продажей или залогом недвижимости. Юридический анализ изложенной ситуации показал, что требование о получении разрешения из органа опеки совершенно незаконно и необоснованно. Более того, нарушено конституционное право граждан свободного распоряжения своей собственностью. Детальное знакомство с делом показало, что в данном случае имеет место ошибка в практике толкования и применения вышеуказанных нормативных актов. Так как все эти три нормативных акта гласят о необходимости получения разрешения органа опеки в случае распоряжения имуществом ребенка, то мы должны ответить на вопросы:

• в чем заключается имущество ребенка?
• имеют ли имущественное право дети на квартиру, которую собираются продать или заложить их родители?

Так, согласно п.3. ст.58 Закона «О Браке и семье в РК»: « Ребенок имеет право собственности на полученные им доходы, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка».

А ст.4 этого же закона гласит: «Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию».

Т. е., именно имущественное право ребенка на квартиру родителей и является ключевым моментом, определяющим законность или незаконность требования получить разрешения органа опеки для продажи или залога квартиры родителями.

Следовательно, если дети не имеют имущественных прав на недвижимость родителей, то требование о разрешении из органа опеки является необоснованным и незаконным. Другое дело, когда ребенок участвовал в приватизации, или ему оставили в наследство, либо подарили квартиру. Тогда, чтобы распорядиться его имуществом, родители должны получить разрешение органа опеки.

Одной из наших общих задач является освобождение общества от пут бюрократии. Если данным материалом мы освободимся хоть от одной из них, то мы достигли цели. В виду такого поворота событий редакция обращается к прокурору г. Алматы с просьбой проверить указанные факты и принять по ним соответствующие меры.

Владимир Гуков
Директор компании «Adviser»
Газета «Адвокат»

« в список