2008-05-26

Под крышей дома моего?

Мечта последних лет сбылась. Вот и заработал. Самое время квартиру купить. В центре, соответственно, деньжищам. Дело осталось за малым, найти приемлемое соотношение цена/качество и купить. Раньше покупка была простым действием: подписал договор купли-продажи у государственного нотариуса, там же обменяли договор на деньги и сделка завершена. Один квартирой доволен, второй деньгами.

Сегодня эта простая процедура разбита на два отдельных звена: первое звено — подписание договора купли продажи (обычно у нотариуса) Второе звено — регистрация в БТИ (Центре по регистрации недвижимости) документов на недвижимость (дом, квартира, нежилое помещение и т. д.) Всего две ступени, два действия, а комбинаций возникает как от целого лестничного проема. Ведь деньги отдаешь за квартиру при подписании договора купли-продажи и получаешь этот право устанавливающий договор на руки. А право собственности возникает у Покупателя только после регистрации этого договора на квартиру в БТИ. И вот тут то все и начинается!

Опасение №1. Пришел с договором купли квартиры в БТИ и узнаешь, что эту квартиру только что зарегистрировали на другое имя, по такому же точно договору. Каково а? Деньги плакали в этом случае. Фактически со вторым Покупателем той же квартиры, заметьте добросовестным, можно встретить у окошка приема документов в БТИ. Чья тогда возьмет? Сложный вопрос.

Или можно узнать о факте регистрации купленной Вами квартиры только через 10 дней. Именно в течение такого срока БТИ имеет право производить регистрацию недвижимости. Покупателю остается все десять дней только ждать и гадать: чёт или нечёт, повезет или нет. И если эта недвижимость на кого-то уже зарегистрирована, то БТИ выдаст письменный отказ в регистрации сделки с недвижимостью. И это несмотря на наличие в руках право устанавливающего документа — договора купли-продажи недвижимости. Получается, везде все было оформлено правильно, как положено, но остался без квартиры и без денег. Благодаря законодательным пробелам и технического несовершенства взаимодействующих структур: нотариус и БТИ. Можно конечно договор купли-продажи подписывать в самом БТИ, в присутствии регистратора и тут же его сдать на регистрацию. Однако это тоже не является гарантией того, что вложенные деньги пошли за квартиру, а не в воздух.

В связи с этим возникает вопрос: когда платить деньги за недвижимость? После подписания договора или после регистрации в БТИ?
Покупателю, конечно же надежнее после регистрации в БТИ. В этом случае его риск сводится к нулю. Но согласится ли на это Продавец? Отдать все документы на квартиру, подписать договор ее купли-продажи и ни чего не получить? Огромный риск Продавца на лицо. Покупатель после завершения регистрации может забыть произвести расчет. Так простое деление на два приводит к вечной дилемме: как быть?

Чтобы и Продавец и Покупатель совершали сделку без рисков. В западных странах вопрос решен. В России, после известных квартирных скандалов, тоже. Казахстанское законодательство, вследствие его несовершенства, оставляет эту проблему нерешенной, несмотря на о, что в 95–96 наше жилищное законодательство было разработано под эгидой американских организаций и по американскому варианту. Причем в Америке эта проблема также имеется, другое дело, что она сглажена рядом факторов: это специализированными компаниями типа тайтл компани, а также развитостью принципа неотвратимости уголовного наказания и, собственно, примерной законопослушностью американцев.

В нашем случае данная задача может решаться несколькими путями. Первый и наиболее радикальный — это:

1. законодательное урегулирование порядка оформления сделок с недвижимостью, исключающего возможность повтора одной и той операции;
2. включения в единую информационную сеть БТИ и нотариусов. Тогда сделка, проведенная по конкретной квартире на одном из компьютеров, будет высвечиваться на экране всех участников сети, или даже блокировать повторную ее продажу. Но этот путь и самый непростой, в виду инертности законодательной машины.

Другой путь — застраховать сделку купли недвижимости в страховой компании. При этом страховая компания сама подберет юридическую компанию для грамотного оформления сделки.

Третий путь — воспользоваться услугами посредника — юридической компании, которая не только имеет опыт проведения подобных сделок, но и имеет гарантийное имущество, которым, в случае наступления неблагоприятной ситуации, может возместить клиенту ущерб.

Другой вопрос, что если и компания допустила промашку и не желает возмещать клиенту понесенный им ущерб, возникший вследствие ошибок юридической компании? Как быть? Клиент страдает дважды. Первый раз от неполноценной сделки, во второй раз от сервисной юридической компании, сам профиль которой оставляет мало надежд на судебное возмещение ущерба и материального и морального. И это случается.

Как предотвратить и такое развитие событий мы расскажем в следующий раз.

Владимир Гуков
Директор компании «Adviser»
Газета «Мои деньги»

« в список